부동산투자론

괜찮다고 말하지만 괜찮지 않은 너와 나, 우리가 안고 사는 우울. 그리고 그 감정이 가져온 마음의 병 우울증. 화제의 채널



머리말



부동산은 시간적, 공간적인 개념에서 보면 정체되어 있지 않고 계속적으로 유동하는 것임을 알 수 있다. 어제의 농지가 오늘은 택지로, 그 택지가 내일에는 도시토지로 변모되어 가는 과정을 보아도 부동산은 정체되지 않고, 계속적으로 효용가치를 증가시키면서 발전하고 있다.

따라서 부동산투자는 이러한 일련의 과정속에서 어느 곳에, 어떤 시간에, 어떠한 방법으로 어느 정도의 수익을 예측하고, 행동할 것인가를 판단하고 결정하기 위한 경험을 바탕으로 미래를 분석하는 지적인 게임인 것이다.

부동산은 시대나 나라마다 그 특성을 달리하고, 부동산에 대한 가치관의 차이도 현저하다. 미국은 부동산을 보는 관점이 토지와 건물을 분리해서 보는 입법주의이나, 우리나라나 일본의 경우에는 토지와 건물을 일체로 해서 부동산을 인식하기도 한다. 이렇듯 부동산과 관련된 산업은 지역적인 특성이 잘 나타나는 독특한 문화산업(Culture-Industry)의 특징으로 인해 부동산에 대한 인식이나 견해의 차이에서 발생하는 문제는 실로 다양하다. 따라서 각 나라마다 토지사용에 대한 문제, 건축물의 구조, 부동산금융 등 많은 부분에서 각기 상이한 특징을 가지면서 발전한다. 특히 우리나라처럼 국토가 협소한 토지중심의 경제체제인 국가에서는 그러한 현상은 두드러진다. 그리고 부동산투자를 정당한 재산증식을 위한 수단으로 인식하는가, 아니면 부동산투자를 죄악시하는가는 그 나라의 역사, 전통, 문화, 부동산시장의 발달정도, 인구대비 토지의 가용면적비율 등 여러 가지 측면에서 고려해 볼 수 있다.

따라서 이 책은 부동산투자에 대한 인식을 전환시키고, 부동산투자를 건전한 재산증식수단임을, 그리고 가장 좋은 투자재임을 강조하고, 부동산투자에 대한 인식전환을 도모하는데 주안점을 두고 있다.

사회는 발전하고, 그 발전하는 정도에 따라 부동산도 그 흐름을 같이 한다. 따라서 부동산투자에 대한 인식도 제악(諸惡)의 근본이라는 사고방식에서 건전한 재산증식수단의 방법이라는 인식이 있어야 겠다. 투자는 영어로 Investment이고 ｢이익을 목적으로 사업에 자금을 투하하는 것｣이다. 투기는 영어로 Speculation이며 ｢기회에 자금을 투하하는 것. 즉, 불확실한 이익을 예상하여 행하는 사행적인 행위｣와 같은 것이다. 투기는 도박과 같은 의미를 갖고 있는 것이다. Speculation에는 ｢경기변동이나 상품시황의 선행에 대해 통찰을 행하고 그 추측에 따라 이익을 얻기 위해 행동을 한다｣라는 의미도 있다.

그러나 투자는 ｢출자자 전원이 경제확대에 따라 이익을 얻을 수가 있다｣라는 것이 적어도 자본주의 사회의 원칙이다. 물론 투자하는 기간, 금액 등에 따라 이윤율의 차이는 있다고 해도 투자가 이윤을 낳는 것에는 변함이 없다. 따라서 투자라는 것은 본래적으로는 출자하는 시기에 원본의 회수는 생각하지 않고 원본에서 발생하는 이윤만을 기대하는 것이 원칙이다. 이것은 투자라는 경제행위가 출자자에 대해 시간의 경과에 따라 반대급부가 주어지는 것이다. 그러므로 투자는 경제의 확대 성장이 없는 시기에서도 존재할 수 있는 것이다. 그러나 투자에도 경제사회의 장래변화를 추리하고 통찰하는 것에 의해 경제의 평균성장 이상의 이익을 구하는 일도 있다. 또 투자할 당시부터 원본의 회수를 예정해두고 출자금과 회수된 금액의 차를 이윤으로 생각하는 방법도 있다.

그리고, 부동산투자는 시간가치를 염두에 두어야 한다. 시간가치의 중요성을 일깨우는 일화가 있다. ‘인디언의 맨해튼 매각’ 일화가 바로 그 것이다. 지금으로부터 약 400년 전인 1626년 뉴욕 맨해튼에 살던 인디언들은 네덜란드 이민자들에게 맨해튼을 단돈 24달러에 팔았다. 정확히는 24달러에 해당하는 유리구슬 등을 받고 맨해튼을 넘겨주었는데 얼핏 생각해보면 세상 물정에 어두웠던 인디언들이 헐값에 맨해튼을 판 것으로 생각할 수 있다. 그러나 여기에는 반전이 있다. 인디언들이 맨해튼을 팔고 받은 24달러를 2020년까지 연 이자율 7.5%인 복리 상품에 투자했다고 가정했을 때 24달러는 현재 가치 기준으로 약 57조달러로 불어난다. 2018년 미국 국내총생산(GDP)이 약 20조달러임을 감안하면 엄청난 돈이다. 반면 24달러를 동일한 이자율인 단리 상품에 투자했을 때 인디언들이 손에 쥐는 돈은 733달러에 불과하다. 물론 복리의 마법을 설명할 때 주로 인용되지만 투자에는 장기간이 소요된다는 시간가치의 중요성을 강조한 것이기도 하다. 그 가치는 계산식으로 설명하지만 이 책에서의 시간가치는 생애주기로 이해하기 쉽게 설명한다. 또 사례를 제시한다. 즉 생애주기 상 젊을 때 부동산투자 즉 내집 마련을 하는 것이 가장 경제적인 행위이며 그 사례를 제시한다.

경제활동을 하는 모든 경제주체들은 자기 돈만으로 경제활동을 할 수 없다. 대부분의 기업들도 자기돈 외에 부채를 통해서 사업을 한다. 국가경영도 마찬가지다. 대부분의 경우 개인들도 내집 마련을 할 때 자기 돈만으로 마련하는 경우는 드문 경우다. 따라서 젊은이들이 졸업하고 나서 1~2년 연봉을 투자하고 전세제도를 활용해서 가장 적은 자본으로 내 집 마련을 할 수 있는 길이 있다. 이에 대한 사례를 통하여 직접투자의 방안으로 제시한다. 이외에 부동산투자에 대한 전반적인 이해를 돕기 위해서 최근 활성화 되고 있는 부동산 간접투자인 리츠가 발행하는 주식투자, 부동산펀드가 발행하는 수익증권투자 그리고 자산유동화기구가 발행하는 채권 등에 대한 투자와 핀테크 발전으로 온라인플랫폼을 통하여 특정 차입자에게 자금을 제공할 목적으로 연계투자하는 P2P 투자제도에 대하여도 소개하였다.