부동산 경매, 초보에서 탈출하라

프롤로그 - 4



Part 1 재매각 편 :

초보자가 가장 쉽게 접근할 수 있는 특수물건



가장 쉽게 수익 낼 수 있는 특수물건, 재매각 물건 - 16

재매각 덕분에 3,000만 원 싸게 사다 - 18



1. 재매각 사건의 다양한 원인 분석

낙찰받기 전과 후가 다르다? - 24

‘0’ 하나 더 쓰는 치명적 실수 - 26

단독입찰을 두려워하는 초보자 - 29

2등과의 격차가 너무 큰 원인의 결과 - 31

감쪽같은 김 팀장의 작업의 결과 - 34

권리분석의 실패로 인한 잔금미납 - 37

부동산에 애착이 많은 소유자 (채무자) 의 작업 - 41



2. 함정이 도사리고 있는 경매 물건 사례

임차인의 권리신고를 오해하지 말자 - 46

다세대주택, 건물 용도를 파악하자 - 49

선순위 전세권자의 배당요구를 살피자 - 54

물건번호 많은 사건은 배당 지연을 명심하자 - 57

<Plus Tip> 대항력 있는 임차인, 배당금 받아야 임차권 소멸 - 62

파놓은 함정을 볼 줄 알아야 한다 - 62



Part 2 선순위 임차인 편 :

큰 수익을 안겨주는 가장 임차인



1. 돈 되는 가장 임차인 찾아내기

꽃 중의 꽃, 가장 임차인이란? - 68

가장 임차인 가려내는 6가지 비법 - 71

선순위 임차인 물건 공략법 - 79

무상거주확인서의 효력은? - 85

무상거주확인서가 있어도 이런 물건은 피하라 - 89

등기부만 잘 봐도 수천만 원 싸게 살 수 있다 - 93

<Plus Tip> 가장 임차인 사례별 수익률 순위 - 97

가장 임차인과 이기는 협상하기 - 98

가장 임차인 적용 죄 - 99

<Plus Tip> 손쉽게 파악하는 가장 임차인 특징 -101



2. 가장 임차인 함정에 빠지지 않는 법

상가 임차보증금 1원에 숨은 함정 - 102

두 지위를 다 갖는 임차인 배당에 숨은 함정 - 108

토지와 건물 등기부가 다를 때, 임차인 배당의 함정 - 112

<Plus Tip> 신축건물, 담보물권 취득한 때가 기준이다 - 115

2년 간격으로 세 번이나 경매당한 아파트 사연 - 116



Part 3 유치권 편 :

경매의 함정, 유치권 정복으로 고수익 내는 법



1. 초보자도 쉽게 배우는 유치권

한눈에 파악하는 유치권 - 130

타인의 부동산이어야 한다 - 134

반드시 경매개시결정 전 점유는 필수! - 136

서로 관련이 있어야 인정된다 - 140

변제기간이 도래해야 인정된다 - 142

배제특약이 없어야 한다 - 145

<Plus Tip> 한눈에 살피는 유치권 불성립 사례 - 147



2. 섣불리 가짜라고 판단하지 말자

낙찰받은 건물이 다시 경매 나온 사연 - 148

<Plus Tip> 유치권 신고서 작성하는 법 - 154

분양대금 미납으로 인한 유치권 - 155

인테리어 대금 미납으로 인한 유치권 - 159

<Plus Tip> 유치권 포기 및 철회 신청서 양식 - 162

방어형 유치권 vs 공격형 유치권 - 164

<Plus Tip> 허위 유치권 신청자 처벌 - 166

유치권자가 경매 신청한 경우 유치권은 소멸된다 - 168

다른 경매 신청자와 경합하면 유치권은 소멸되지 않는다 - 170

경매로 고수익 상가 낙찰받는 비법 - 175

<Plus Tip> 유익비 VS 필요비 - 180



Part 4 지분경매 편 :

예측된 위험 극복, 고수익 소액투자



1. 돈 되는 지분경매의 비법

초보자도 수익 낼 수 있는 지분경매 - 184

한눈에 보는 지분경매 장단점 - 188

지분경매 방어, 공유자우선매수권의 비밀 - 191

<Plus Tip> 공유자의 상태를 파악하자 - 195

공유자에게 뺏긴다는 핑계는 그만 - 195

지분을 낙찰받아 수익 내는 법 - 197

<Plus Tip> 지분경매, 돈 되는 물건 고르는 법 - 200



2. 대항력 있는 임차인 유무에 따른 지분 공략법

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았을 때 - 202

후순위 임차인은 대항력이 부활할 가능성 높다 - 204

한 지분권자의 권리가 깨끗할 때는 조심해야 한다 - 206

주택 전체에 최초 금융권 근저당이 설정된 경우만 안전! - 208



3. 실전 사례로 살펴보는 지분경매

토지 및 건물 지분 매각에서 수익 내는 법 - 211

건물 전부 및 토지 지분 매각에서 수익 내는 법 - 215

지분낙찰자가 구상권을 행사한 사례 - 219

공유 지분물건의 함정 - 223

대박 패턴의 지분물건 - 227



Part 5 법정지상권 편 :

원리만 알면 쉽게 풀리는 마법의 공식



1. 한눈에 이해하는 법정지상권, 관습법상 법정지상권



초보자도 쉽게 배우는 법정지상권의 이해 - 234

판례로 살펴보는 법정지상권 4가지 성립요건 - 236

그림으로 보는 사례별 법정지상권 - 246

토지 임차권 (차지권) 을 주의하자 - 251

<Plus Tip> 토지 임대차 여부 어떻게 조사할까? - 258

한번에 이해하는 관습법상 법정지상권 - 258

그림으로 보는 사례별 관습법상 법정지상권 - 261



2. 지분과 법정지상권의 상관관계

토지 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 266

건물 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 271



3. 실전 경매로 살펴보는 법정지상권

낙찰 후 처리의 함정을 조심하라 - 273

시작은 좋았지만 끝이 부담인 함정에 빠지다 - 275

훗날 벌어질 태풍을 짐작 못하는 낙찰자 - 280

<Plus Tip> 서로 승리하는 토지 낙찰 자세법 - 286

법정지상권 공략 실패 사례 - 288

공동저당권인데 토지만 경매로 진행된 이유 - 292

토지와 건물의 등기부가 다를 때 배당의 함정 - 296

법정지상권 물건의 대박 패턴 - 300

<Plus Tip> 토지 낙찰자, 법정지상권 불성립하는 지상 건물 대처법 - 302



에필로그 - 304